گزارش بتن آنلاین؛
موفقیت طرح نهضت ملی مسکن وابسته به توسعه افقی شهرها
به گزارش بتن آنلاین، واگذاری زمین به مردم و ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن نیازمند آن است که حریم شهرها آزاد شده و با عرضه زمین و کاهش سهم آن در قیمت مسکن، هزینه های مسکن هم کاهش پیدا کند.
به گزارش بتن آنلاین به نقل از مهر، یکی از بزرگ ترین مشکلات مردم هم اکنون مشکل مسکن و افزایش هزینه های آن است. طی سالهای اخیر کمبود ساخت مسکن و کاهش عرضه آن در کنار افزایش تورم سبب شده به مرور مصرف کنندگان واقعی از بازار مسکن خارج شده و تقاضای مصرفی جای خویش را به تقاضای سرمایه ای بدهد.
آخرین آمارها از سرشماری عمومی نفوس و مسکن هم نشان داده است طی چهار دهه، وضعیت تقاضای مصرفی و سرمایه ای مسکن کاملاً برعکس شده است؛ به صورتی که از ۸۰ درصد تقاضای مصرفی و ۲۰ درصد تقاضای سرمایه ای در اواسط دهه ۵۰ به حدود ۲۰ درصد تقاضای مصرفی و ۸۰ درصد تقاضای سرمایه ای در اواسط دهه ۹۰ رسیده است.
چند سال کم کاری در ساخت مسکن
در حال حاضر قیمت مسکن به شکل بی سابقه ای افزایش پیدا کرده است و خیلی از خانواده ها توان خرید مسکن و حتی اجاره مسکن در نقاطی که پیش از این ساکن بودند را ندارند. طبق آمارها قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در مناطق شهری طی یک دهه و از آغاز ۱۳۹۱ تا پایان سال ۱۴۰۰، رشدی بیشتر از هزار درصد را تجربه کرده است.
عوامل گوناگونی در این افزایش قیمت نقش دارند که تورم کلی در اقتصاد و انتظارات تورمی همچون این عوامل هستند. اما مهم ترین مساله ای که سبب شده این عوامل در این زمان بار هزینه ای و فشار بیشتری را بر خانواده ها تحمیل کنند، کاهش ساخت وساز و عرضه مسکن طی سالهای اخیر بوده است.
بی توجهی دولت قبل به ساخت مسکن و تکمیل نکردن واحدهای مسکن مهر باعث شد که آمار ساخت وساز در کشور به میزان زیادی کاهش پیدا کند، چنانکه تعداد واحدهای ساخته شده از یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۸۹ به ۳۲۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۶ رسید.
در سالهای پس از آن هم هر چند میزان اندکی به این تعداد افزوده شد، اما همچنان کمبود ساخت ادامه یافت و با روی هم انباشته شدن کمبودها و افزایش تقاضا، بازار مسکن به کلی از دهک های اول جامعه خالی شد.
با تشدید مشکلات مردم در قسمت هزینه های مسکن، دولت سیزدهم تصمیم گرفت با طرح نهضت ملی مسکن به این آشفتگی و ولنگاری قیمتها پایان دهد و امکان خانه دار شدن را برای دهک های پایین جامعه فراهم آورد.
قیمت زمین، بیشترین سهم را در هزینه های مسکن دارد
در این طرح مقرر است دولت با قرار دادن زمین در اختیار مردم و حذف قیمت آن از هزینه های ساخت و هم عرضه تسهیلات و فراهم کردن ساخت تدریجی بنا، کمبود مسکن در کشور را جبران کند.
به گفته کارشناسان قیمت زمین یک از پارامترهای مهم و تأثیرگذار در قیمت واحدهای مسکونی است و کاهش عرضه زمین به واسطه بستن حریم شهرها و ایجاد کمربند اطراف آنها روزبه روز بر قیمت زمینهای موجود در حریم شهرها افزوده است.
این مساله با تأثیرگذاری بر قیمت تمام شده مسکن در سالهای اخیر، به تشدید مشکل مسکن دامن زده است، چونکه هم اکنون قیمت زمین حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت ساخت مسکن را شامل می شود.
با الحاق زمینهای اطراف شهرها به محدوده های شهری و افزایش عرضه زمین، این پارامتر در هزینه ساخت مسکن کاسته می شود و منجر به کاهش قیمت مسکن و افزایش دسترسی به آن توسط دهک های پایین جامعه می شود.
در همین زمینه سید حسن موسوی فرد، کارشناس اقتصادی، در برنامه تلویزیونی جهان آرا بیان نمود: انحصار بالا و پنهانی در عرضه زمین در ایران وجود دارد که باعث افزایش قیمت بالای آن شده است. با طرح مسکن مهر توانستند قیمت مسکن را کاهش بدهند ولی انحصار عرضه زمین شکسته نشد. وی ادامه داد: تراکم مسکن در شهرهای ایران حتی از بنگلادش که شهرهای شلوغی دارد هم بیشتر است.
عمودی سازی و تراکم بالا، ایراد بزرگ طرح مسکن مهر
اتخاذ سیاست های اشتباه سبب شده تا کلانشهرهای کشور بسیار متراکم شوند به صورتی که مهم ترین آنها یعنی تهران، مشهد، اصفهان و تبریز نسبت به مهم ترین پایتخت های جهان همچون پکن، پاریس، واشنگتن، لندن و برلین تراکم بالاتری دارند.
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن می گوید: متأسفانه ما در بحث متراکم سازی اصول شهرسازی را رعایت نکرده ایم و فاصله ساختمان ها از یکدیگر، فاصله معابر، کوچه ها، خیابان ها و سرانه ها، هیچ کدام لحاظ نشده اند. بنابراین ما در شهرهایمان همزمان فشرده سازی و متراکم سازی را داشته ایم.
در طرح مسکن مهر هم که تعداد افراد زیادی صاحب خانه شدند، تراکم بالا به واسطه بلندمرتبه سازی سبب شد کیفیت این واحدها از نظر تأمین آرامش و آسایش ساکنین آنها افت کند. بخصوص این که واحدهای مسکن مهر عموماً در حاشیه شهرهای بزرگ یا در شهرهای کوچک راه اندازی شده اند که متقاضیان آنها کمتر با شلوغی و نتایج آن سازگاری دارند.
به همین دلیل در طرح نهضت ملی مسکن مقرر است رویکرد عمودی سازی شهرها جای خویش را به شهرسازی افقی بدهد و در مناطقی که زمین به اندازه کافی وجود دارد، مسکن ویلایی و یک طبقه ساخته شود. این رویکرد سبب می شود مهم ترین ایراد طرح مسکن مهر برطرف شود و واحدهای ساخته شده با فرهنگ ساکنین آن سازگاری بیشتری داشته پیدا کند.
طبق مصوبه چهارمین جلسه شورایعالی مسکن هم اولویت دولت، راه اندازی خانه های یک طبقه عنوان شده است که باید در نتیجه آن زمینه تراکم مطلوب ۶۰ نفر در هکتار فراهم گردد.
ضرورت بازبینی در طرح های جامع و تفصیلی پیشین
برای رسیدن به این تراکم و اجرایی شدن رویکرد افقی سازی، آزاد کردن محدوده شهرها و بازبینی در طرح های جامع و تفصیلی پیشین ضروری می باشد. اما به قول ایلاتی، آنچه از جانب معاونت شهرسازی و معماری و دبیر شورایعالی شهرسازی کشور به استان ها ابلاغ گردیده متناق ض با رویکرد جدید است؛ بخشنامه ای که ارجاع شده، طرحی مبتنی بر تراکم ساختمانی با الگوی تراکم پهنه ای است که با رویکرد غلط پیشین توسعه عمودی شهرها نوشته شده و در توسعه افقی شهرها کارایی نخواهد داشت.
بنابراین باید کار ویژه جدیدی در دبیرخانه شورایعالی معماری و شهرسازی تعریف شود تا در مدت زمان کوتاهی بتوان با افزایش توان کارشناسی و بهره گیری از ظرفیت های بخش خصوصی، طرح جامع و تفصیلی تمام شهرها را با رویکرد جدید و اولویت توسعه افقی، مورد تجدیدنظر و بازبینی قرار داد.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب